Zone OMI: che cosa sono e come si trova la propria

Che cos'è una zona OMI?

È una porzione continua del territorio di un comune che l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate tratta come un mercato a sé. Dentro, le case hanno valori simili, e l'uniformità si vede anche nella posizione, nell'urbanistica, nella storia del luogo, nei servizi e nelle infrastrutture. Il Manuale dell'Osservatorio la fissa con un numero: uno «scostamento, tra valore minimo e valore massimo, che, di regola, non supera il 50%».

Per ogni zona l'Agenzia pubblica ogni sei mesi un intervallo di valori, un minimo e un massimo in euro al metro quadro, per tipologia (abitazioni civili, economiche, signorili, ville e villini, negozi, uffici e le altre) e per stato di conservazione.

Che cosa sono le fasce OMI?

Sono cinque, e dicono dove sta una zona rispetto al centro del comune: B centrale, C semicentrale, D periferica, E suburbana, R extraurbana. Ogni comune è diviso in fasce e ogni zona sta in una di esse; le definizioni sono quelle del Manuale dell'Osservatorio:

• B, centrale: il centro urbano del comune, l'insieme edificato riconoscibile che attira il territorio intorno.
• C, semicentrale: la parte subito a ridosso del centro, collegata a esso per servizi, trasporti e infrastrutture.
• D, periferica: la parte che confina con il centro o con il semicentro e arriva fino al margine esterno dell'edificato.
• E, suburbana: le aree urbanizzate separate dall'agglomerato del comune da terreno non edificato o da una barriera naturale o artificiale.
• R, extraurbana: dove prevale l'agricoltura con edifici rurali, o dove non si costruisce quasi; è la parte che resta, fino al confine del comune.

Che cosa significa il codice di una zona OMI, come B1 o D1?

Il codice comincia con la lettera della fascia, seguita da un numero che distingue le zone della stessa fascia. Ogni zona ha anche una descrizione con le vie o i luoghi che la delimitano. Tre zone di Milano, dai dati del primo semestre 2026:

La fascia dice dove sta la zona rispetto al centro, non quanto costa: la zona semicentrale C12 parte dallo stesso minimo della zona centrale B17.

Le zone cambiano nel tempo

L'Agenzia ridisegna le zone quando il mercato cambia forma. A Milano l'ha fatto nel 2014, quando le zone sono passate da 55 a 41, e di nuovo nel secondo semestre del 2024, quando ha diviso in due le zone D15 e D30: da allora Santa Giulia con Rogoredo (D38) e Cascina Merlata con Expo (D39) hanno una zona propria, e le zone di Milano sono 43. Per confrontare un prezzo di oggi con uno di dieci anni fa bisogna guardare la zona di allora, non quella di oggi; l'Osservatorio OMI di KW Properties lo fa da solo, semestre per semestre.

Come si trova la zona OMI di un indirizzo?

Sulla mappa dell'Osservatorio OMI si cerca il comune o l'indirizzo e si apre la zona: codice, descrizione e forchette per tipologia e stato, dal 2004. È gratis e senza registrazione; che cosa mostra lo spiega la pagina dell'Osservatorio OMI. L'Agenzia delle Entrate offre la consultazione delle zone col suo servizio GEOPOI.

Dalla zona al valore di una casa

La forchetta della zona non è il prezzo di una casa. Per spostarsi dentro la forchetta secondo la superficie e il piano c'è la formula dell'Agenzia, spiegata nel calcolo del valore OMI. Per il valore di una casa precisa servono un sopralluogo e i documenti: è la nostra valutazione.

Fonti

• Le definizioni di zona e di fascia: Agenzia delle Entrate, Manuale dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare, edizione 2025.
• Le zone e le forchette di Milano: Agenzia delle Entrate – OMI, primo semestre 2026, con licenza CC BY 4.0.

Questa pagina è di KW Properties, non dell'Agenzia delle Entrate, che non l'ha prodotta né approvata.