Vendere casa a Milano

I documenti, uno per uno

Chi compra chiede le carte prima di fare un'offerta, e un rogito si ferma quando una carta manca o non corrisponde alla casa. Conviene raccoglierle prima di pubblicare l'annuncio.

• Atto di provenienza. È l'atto con cui avete acquistato la casa, oppure la successione o la donazione che ve l'hanno trasferita. Dice da chi l'avete avuta e a quali condizioni, e permette al notaio di controllare che non restino ipoteche o vincoli aperti.
• Visura e planimetria catastale. La visura dice a nome di chi è intestato l'immobile. La planimetria deve corrispondere allo stato reale: se avete spostato un tramezzo o chiuso un balcone, va aggiornata prima della vendita, perché la differenza emerge proprio al rogito.
• APE, attestato di prestazione energetica. Dà la classe energetica dell'immobile. Va consegnato all'acquirente, e la classe va scritta nell'annuncio.
• Conformità degli impianti. Le dichiarazioni di conformità di impianto elettrico, idrico, del gas e del riscaldamento, con il progetto se l'impianto è stato rifatto. Se mancano, l'acquirente chiede di farle prima del rogito oppure di trattenerne il costo sul prezzo.
• Regolamento di condominio e spese. Il regolamento dice che cosa si può fare nell'appartamento e nelle parti comuni. Dall'amministratore servono il certificato delle spese condominiali non pagate, il bilancio dell'ultimo anno e i lavori deliberati ancora da pagare. Sono le carte che si chiedono all'ultimo momento e che rischiano di fermare il rogito.
• Agibilità o abitabilità. È il titolo che dichiara l'immobile idoneo a essere abitato. Se manca, va verificato se e a che costo si può ottenere, prima di mettere la casa in vendita.
• Pratiche edilizie. Permessi di costruire, SCIA, CILA e le pratiche dei lavori fatti in casa. Un lavoro senza titolo, o con un titolo che non corrisponde allo stato dell'immobile, va sanato prima: il notaio lo verifica, e il compratore lo pretende.

Il notaio controlla la conformità catastale e quella urbanistica prima di firmare. Anche con le carte in ordine conviene che le legga prima il venditore: un'anomalia trovata prima del rogito si risolve, trovata il giorno stesso può far saltare la data.

Che cosa determina il prezzo a Milano

Il primo fattore è la zona. L'Agenzia delle Entrate divide Milano in zone OMI e pubblica per ciascuna una forchetta di valori al metro quadro, distinta per tipologia e per stato. Dentro la stessa zona la forchetta è larga; fra zone diverse cambia di molto.

Il secondo è lo stato di conservazione. Nel secondo semestre 2025, nelle 40 zone con entrambe le voci (su 42 zone milanesi con abitazioni civili), l'abitazione in stato ottimo ha un minimo più alto di quella in stato normale: in tutte e 40. Il sopralluogo guarda poi quello che la forchetta non vede:

• il piano e la presenza dell'ascensore;
• l'affaccio: strada, cortile, verde, luce;
• la metratura reale e la distribuzione dei locali, non quella dichiarata;
• la classe energetica dell'APE;
• le condizioni dello stabile, delle parti comuni e dell'impianto di riscaldamento.

Il prezzo di partenza parte dal valore di zona e si corregge con quello che si vede in casa, non il contrario.

Quanto cambia fra i quartieri

Milano ha 81 quartieri (NIL) con quotazioni pubblicate. Nel secondo semestre 2025 i due estremi della nostra media pesata, per abitazioni civili in stato normale, con l'intervallo OMI di ciascuno, sono questi:

Roserio e Stephenson hanno lo stesso intervallo e lo stesso valore di Quarto Oggiaro, perché ricadono nella stessa zona OMI (E8). Brera è coperta da tre zone OMI (B12, B15 e B18): il suo intervallo va dal minimo al massimo delle tre.

Il valore medio pesato è un nostro calcolo: il punto medio dell'intervallo di ogni zona, pesato per la quota che la zona copre nel quartiere. Non è una quotazione OMI e non è il prezzo di una casa: per una casa precisa serve una stima. Fra glgli 81 quartieri la mediana del valore medio pesato è 3.610 euro al metro quadro, e Brera vale quasi quattro volte Quarto Oggiaro.

Dalla valutazione al rogito: chi fa che cosa

1. Valutazione. L'agenzia visita la casa e la confronta con la zona OMI e con gli annunci della zona. Il risultato è un intervallo con le ragioni, non un numero solo. L'agenzia spiega il metodo; il proprietario decide il prezzo.
2. Incarico di vendita. Si firma per iscritto l'incarico con l'agenzia: che cosa fa l'agenzia, con quale prezzo di partenza e per quale periodo.
3. Documenti. Il proprietario raccoglie le carte dell'elenco sopra. L'agenzia controlla che siano complete e chiede all'amministratore le voci condominiali.
4. Annuncio e visite. L'agenzia prepara foto, scheda e APE, pubblica l'annuncio e organizza le visite, con il proprietario presente quando lo decide.
5. Proposta d'acquisto. Il compratore presenta la proposta con prezzo e condizioni. Il proprietario la accetta, fa una controproposta o la rifiuta.
6. Preliminare. Si scrive il preliminare, con prezzo, data del rogito e caparra se prevista. È il momento in cui si fissa tutto, e conviene leggerlo insieme al notaio prima della firma.
7. Mutuo, se il compratore lo chiede. La banca fa una propria perizia sulla casa. Il valore che riconosce può essere diverso da quello concordato, e va messo in conto fin dal preliminare.
8. Rogito. Il notaio controlla i documenti, le ipoteche e la conformità catastale e urbanistica, riceve il pagamento, cancella le ipoteche del venditore e firma l'atto. Di solito le chiavi passano con il rogito.

Perché il prezzo di partenza sbagliato costa tempo

Chi cerca casa a Milano filtra per fascia di prezzo. Un prezzo sopra il valore di zona fa uscire l'annuncio dai filtri di chi cerca quella fascia: la casa viene vista meno, e quando arriva l'abbassamento gli interessati hanno già visto altre case e si sono fatti un'idea diversa. Un prezzo sotto il valore di zona fa vendere in fretta, ma cede al compratore una parte del valore della casa. In entrambi i casi si perde tempo, o denaro, prima ancora di parlare con il notaio. La valutazione serve a trovare il prezzo che regge alla prima visita.

Il passo successivo

Per sapere che cosa vale la vostra casa, partite dalla valutazione: servono l'indirizzo, la metratura, il piano e lo stato. Rispondiamo con la zona, la forchetta OMI e il metodo che abbiamo usato.

Chiedi una valutazione

Per una domanda prima di decidere, scrivici dal modulo nella home. Il nostro ufficio è in Corso Buenos Aires 92, 20131 Milano; chi firma le valutazioni è nella pagina del team.

Fonti

• Quotazioni OMI per zona, abitazioni civili in stato normale e ottimo, secondo semestre 2025: «Agenzia delle Entrate – OMI», CC BY 4.0, agenziaentrate.gov.it.
• Confini dei quartieri (NIL): «Comune di Milano – Unità SIT e Sviluppo del Gemello Digitale Urbano», CC BY 4.0, comune.milano.it.
• Valore medio pesato, intervallo per quartiere, mediana e confronto fra stato ottimo e normale: elaborazione di KW Properties sulle quotazioni OMI sopra, con il punto medio di ogni zona pesato per la sua quota nel quartiere.

Avvertenza dell'Agenzia: le quotazioni «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima» (agenziaentrate.gov.it, letta il 17 ottobre 2026).