Mercato immobiliare Milano 2026
Quanto costa una casa a Milano, quartiere per quartiere, secondo i dati ufficiali.
Risposta breve. Nel secondo semestre 2025 l'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate pubblica un intervallo di valori per zona. Il nostro punto medio pesato per quartiere, per un'abitazione civile in stato normale, va da 2.275 a 9.055 €/m²; il valore mediano deglgli 81 quartieri è 3.610 €/m². Fonte: Agenzia delle Entrate, OMI; elaborazione KW Properties.
Rapporto aggiornato al 17 ottobre 2026. Dati OMI: secondo semestre 2025 (ultimo semestre nei nostri dati). Previsione KW Forecast: primo semestre 2026. Rapporto semestrale: lo aggiorniamo a ogni nuova uscita dell'Agenzia.
Il quadro della città
Il dato di partenza è il valore medio pesato di ogni quartiere, calcolato sulle zone OMI che lo compongono. Milano ha 88 NIL: per 81 abbiamo valori OMI pubblicabili, e sono i quartieri di questa pagina; per gli altri 7 mancano i valori OMI della zona. Le voci di zona che compongono gli 81 quartieri sono 114, con 40 zone OMI distinte, perché una stessa zona può stare in più quartieri.
Il quartiere più caro è Brera, con 9.055 €/m²; il più economico è Quarto Oggiaro – Vialba – Musocco, con 2.275 €/m², insieme a Roserio e Stephenson.
Sopra la mediana di 3.610 €/m² stanno 40 quartieri su 81; sotto, 40 su 81; uno è esattamente sulla mediana. Sono 23 su 81 i quartieri sopra 5.000 €/m², e 9 su 81 quelli sotto 3.000 €/m².
Attenzione: i valori distinti sono 50, non 81. Quarantasei quartieri condividono il valore con almeno un altro: in 35 casi su 46 perché si appoggiano alle stesse zone OMI, in 11 casi su 46 perché due zone diverse danno lo stesso valore. Per questo il numero dei quartieri non equivale al numero delle osservazioni indipendenti.
Dove si paga di più e di meno
La tabella riporta i 10 quartieri più cari e i 5 più economici, ordinati per valore medio pesato. Dove due quartieri hanno lo stesso valore compare prima quello in ordine alfabetico: per questo nella lista dei più economici compaiono tre quartieri a 2.275 €/m² e uno dei quattro a 2.625 €/m².
| Quartiere | Valore medio pesato, €/m² | Intervallo fra le zone, €/m² | Locazione fra le zone, €/m² al mese | Variazione |
|---|---|---|---|---|
| Brera | 9.055 | 6.500–12.000 | 21,5–35,0 | +30,3% |
| Duomo | 8.845 | 6.700–10.900 | 19,0–35,0 | +12,4% |
| Guastalla | 7.750 | 6.500–9.000 | 19,0–27,0 | +37,2% |
| Giardini P.Ta Venezia | 7.508 | 5.500–9.000 | 16,0–29,0 | +50,4% |
| Parco Sempione | 7.150 | 6.100–8.200 | 17,6–26,4 | +15,3% dal 2024/2 |
| Magenta - S. Vittore | 6.629 | 5.000–8.200 | 15,0–26,4 | +24,7% |
| Pagano | 6.338 | 5.500–8.200 | 16,0–26,4 | +53,5% |
| Porta Garibaldi - Porta Nuova | 6.163 | 4.800–7.100 | 16,0–24,0 | +39,1% |
| De Angeli - Monte Rosa | 6.150 | 5.500–6.800 | 16,0–18,5 | +68,5% |
| Porta Magenta | 6.150 | 5.500–6.800 | 16,0–18,5 | +68,5% |
| Quarto Oggiaro - Vialba - Musocco | 2.275 | 1.850–2.700 | 7,6–9,9 | +3,4% dal 2024/2 |
| Roserio | 2.275 | 1.850–2.700 | 7,6–9,9 | +3,4% dal 2024/2 |
| Stephenson | 2.275 | 1.850–2.700 | 7,6–9,9 | +3,4% dal 2024/2 |
| Gratosoglio - Q.Re Missaglia - Q.Re Terrazze | 2.425 | 2.200–2.650 | 6,5–9,9 | +32,9% |
| Assiano | 2.625 | 2.150–3.100 | 9,0–11,8 | +29,6% |
La variazione parte dal secondo semestre 2014, il primo semestre misurato nei nostri dati; dove la riga lo indica, dal secondo semestre 2024.
Quanto sono saliti i prezzi
I quartieri non partono tutti dallo stesso semestre: per alcuni, il primo semestre misurato nei nostri dati è il secondo 2024. Li riportiamo separatamente.
Per 65 quartieri su 81 la serie parte dal secondo semestre 2014: la variazione mediana è +50,6%, con valori fra +12,4% e +82,8%. Per 16 quartieri su 81 la serie parte dal secondo semestre 2024: la variazione mediana è +2,8%, con valori fra −1,6% e +19,4%. Mettere insieme le due serie darebbe un numero senza significato: una copre undici anni, l'altra un solo anno.
Le locazioni
Per le locazioni l'Agenzia pubblica un intervallo per zona, in euro al metro quadro al mese. Sull'insieme dei quartieri l'intervallo va da 6,5 €/m² al mese (Gratosoglio) a 35,0 €/m² al mese (Brera).
La previsione per il primo semestre 2026
La previsione non è un dato dell'Agenzia delle Entrate: è la nostra, costruita con il modello KW Forecast. Per ogni quartiere dà un valore centrale e una forchetta, basso e alto, per il primo semestre 2026.
Il valore centrale di tutti glgli 81 quartieri è il valore attuale aumentato di circa il 3,7%: è la tendenza degli ultimi cinque anni della serie di Milano, estesa al primo semestre 2026. La forchetta è quasi la stessa per tutti: da circa +0,2% a circa +9,2% sul valore attuale. Questo significa che la previsione misura lo scenario per la città e non contiene una differenza fra quartieri. Chi legge deve usarla come orientamento sul mercato nel suo insieme, non come stima di una zona.
Il primo semestre 2026 è già concluso alla data di questo rapporto, ma nei nostri dati l'ultimo semestre OMI è il secondo 2025: quando nei nostri dati entrerà il primo 2026, confronteremo la previsione con il dato.
Il metodo
Il punto di partenza sono le quotazioni OMI per zona, per abitazioni civili in stato normale, pubblicate dall'Agenzia delle Entrate. Il valore di un quartiere è il punto medio pesato sulla quota dei civici del quartiere che cadono in ciascuna zona OMI, dato che un quartiere non coincide sempre con una sola zona. Il punto medio è la metà dell'intervallo pubblicato per ogni zona. La variazione confronta il valore del secondo semestre 2025 con il primo semestre misurato per quel quartiere. La previsione è nostra, con la forchetta descritta sopra.
Questi numeri non dicono tutto. Non sono prezzi di annunci e non sono prezzi di vendita effettivi. Non tengono conto dello stato, del piano, della vista, dell'esposizione o del condominio: un appartamento nuovo e uno da ristrutturare, nella stessa zona, hanno valori diversi. L'Agenzia delle Entrate lo scrive nell'avvertenza alle quotazioni: «le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima» (Agenzia delle Entrate, quotazioni immobiliari, letta il 17 ottobre 2026). La stima di una casa precisa resta quella di chi la vede.
Come citare questo rapporto
Per citare: «Agenzia delle Entrate, OMI, secondo semestre 2025; elaborazione KW Properties, rapporto del 17 ottobre 2026». I numeri si ricalcolano con il metodo descritto sopra.
Fonti
- Agenzia delle Entrate – OMI: quotazioni immobiliari per zona, abitazioni civili in stato normale, secondo semestre 2025. Licenza CC BY 4.0. Avvertenza dell'Agenzia: le quotazioni «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale». agenziaentrate.gov.it
- Comune di Milano – Unità SIT e Sviluppo del Gemello Digitale Urbano: dati di quartiere (NIL) del Comune. Licenza CC BY 4.0. comune.milano.it
- Previsione KW Forecast e punto medio pesato: elaborazione di KW Properties sui dati sopra, non dati dell'Agenzia delle Entrate.
Per chi vende, compra o valuta
Per sapere che cosa vale la vostra casa, la valutazione parte da questi dati e aggiunge quello che un numero non vede; per vendere o comprare, vedete vendere casa a Milano e comprare casa a Milano.