Come si calcola il valore OMI di una casa
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Risposta breve. Il valore OMI di una casa si calcola con la formula dell'Agenzia delle Entrate del 27 luglio 2007: quotazione minima della zona + (massima − minima) × K, per la superficie catastale. K = (K1 + 3 × K2) / 4 dipende da superficie e piano: per un appartamento di oltre 70 e fino a 120 m² a un piano intermedio vale 0,5, e il valore al metro quadro cade nel punto medio della forchetta.
La formula, in tre passi
- Il coefficiente: K = (K1 + 3 × K2) / 4. K1 dipende dalla superficie, K2 dal piano, e il piano pesa tre volte la superficie.
- Il valore al metro quadro: quotazione minima + (quotazione massima − quotazione minima) × K. Con K uguale a 0 si resta sul minimo della zona, con K uguale a 1 si arriva al massimo.
- Il valore: valore al metro quadro × superficie. La superficie è quella del certificato catastale o, se manca, quella calcolata con l'allegato C del decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138.
Il provvedimento lo chiama «valore normale»; spesso lo si chiama valore OMI. Le quotazioni sono quelle dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare per la zona OMI dell'immobile, nello stato di conservazione «normale» e nel semestre della compravendita; se la zona non ha la quotazione, si usa quella confinante o analoga.
Quali sono i coefficienti OMI di superficie e di piano?
Sono due: K1 per la superficie, che va da 1 fino a 45 m² a 0 oltre 150 m², e K2 per il piano, che va da 0 per il seminterrato a 1 per l'attico. Insieme danno K, che sposta il valore dentro la forchetta della zona.
| Superficie | K1 |
|---|---|
| fino a 45 m² | 1 |
| oltre 45 e fino a 70 m² | 0,8 |
| oltre 70 e fino a 120 m² | 0,5 |
| oltre 120 e fino a 150 m² | 0,3 |
| oltre 150 m² | 0 |
| Piano | K2 |
|---|---|
| seminterrato | 0 |
| terreno | 0,2 |
| primo | 0,4 |
| intermedio | 0,5 |
| ultimo | 0,8 |
| attico | 1 |
Una casa piccola vale di più al metro quadro di una grande, e un piano alto più di uno basso: per questo il monolocale e l'attico salgono verso il massimo della forchetta, mentre il seminterrato e la casa oltre i 150 m² scendono verso il minimo.
Un esempio a Milano
Nella zona OMI C12 di Milano (Pisani, Buenos Aires, Regina Giovanna) le abitazioni civili in stato normale hanno, nel primo semestre 2026, una forchetta da 5.800 a 7.200 €/m². Tre case nella stessa zona:
| Casa | Al m² | Valore |
|---|---|---|
| Monolocale di 40 m², piano terreno: K1 1, K2 0,2, K 0,4 | 6.360 € | 254.400 € |
| Trilocale di 85 m², piano intermedio: K1 0,5, K2 0,5, K 0,5 | 6.500 € | 552.500 € |
| Attico di 130 m²: K1 0,3, K2 1, K 0,825 | 6.955 € | 904.150 € |
Il trilocale, passo per passo: K = (0,5 + 3 × 0,5) / 4 = 0,5; al metro quadro 5.800 + (7.200 − 5.800) × 0,5 = 6.500 €; per 85 m², 552.500 €.
Lo stesso conto per la tua casa, senza farlo a mano, è la stima immediata: scegli il quartiere e la zona, scrivi i metri quadri e il piano.
Categoria catastale, case nuove e immobili che non sono abitazioni
- La categoria catastale corrisponde a una tipologia OMI: A/2 alle abitazioni civili; A/3, A/4, A/5 e A/6 alle economiche; A/1 e A/9 alle signorili; A/7 e A/8 alle ville e ai villini. Dove una tipologia raccoglie più categorie, il valore si corregge: A/4 diviso 1,05, A/5 diviso 1,10, A/6 diviso 1,20, A/8 per 1,10, A/9 per 1,50.
- Le case ultimate o ristrutturate da non più di quattro anni si calcolano sulla quotazione dello stato «ottimo»; se la zona non ce l'ha, il valore si moltiplica per 1,3.
- Gli immobili che non sono abitazioni, come negozi, uffici, magazzini e box, non usano K: il valore al metro quadro è la media fra la quotazione minima e la massima.
Se nella zona manca la quotazione della tipologia giusta, si parte dalla più vicina e si applica un altro correttivo, che l'allegato al provvedimento elenca in una seconda tabella.
A che cosa serve il valore normale OMI, e a che cosa no?
La formula nasce per il fisco: l'Agenzia l'ha scritta per determinare il valore normale degli immobili compravenduti ai fini dell'IVA, delle imposte sui redditi e dell'imposta di registro, e chiede ai suoi uffici di integrarla con le altre informazioni che possiedono. Dà un numero coerente con la zona, la superficie e il piano: è un modo semplice per capire se un prezzo chiesto è lontano dalla sua zona.
Non è il prezzo di mercato di una casa. Non sa dello stato reale dell'appartamento, della luce, della vista, del condominio né dei documenti, e l'Agenzia scrive che le sue quotazioni «non possono intendersi sostitutive della stima puntuale». Per sapere quanto vale una casa precisa servono un sopralluogo e i documenti: è la nostra valutazione.
Dove si trova la forchetta della propria zona
Nell'Osservatorio OMI di KW Properties, gratis e senza registrazione: si sceglie un comune o un indirizzo, e la mappa mostra la zona con la quotazione minima e la massima per ogni tipologia e stato, dal 2004. Per Milano, quartiere per quartiere, c'è anche il rapporto sul mercato immobiliare.
Fonti
- La formula e i coefficienti: Agenzia delle Entrate, provvedimento n. 2007/120811 del 27 luglio 2007 e il suo allegato, pubblicati nella Gazzetta Ufficiale n. 182 del 7 agosto 2007, in attuazione dell'articolo 1, comma 307, della legge 27 dicembre 2006, n. 296.
- Le quotazioni dell'esempio: Agenzia delle Entrate – OMI, zona C12 di Milano, primo semestre 2026, con licenza CC BY 4.0.
- Elaborazione KW Properties: i valori degli esempi sono un calcolo nostro con la formula del provvedimento, non valori dell'Agenzia.
Questa pagina è di KW Properties, non dell'Agenzia delle Entrate, che non l'ha prodotta né approvata.