Calcolo della cedolare secca e delle spese dell'affitto
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Con la cedolare secca il proprietario paga il 21% del canone dell'anno, il 10% col canone concordato a Milano e negli altri comuni ad alta tensione abitativa, e nessuno paga registro e bollo. Senza la cedolare il proprietario paga l'IRPEF sul canone ridotto del 5% e metà dell'imposta di registro, che è il 2% del canone dell'anno; l'altra metà la paga l'inquilino. Con 1.000 € al mese, un contratto libero e lo scaglione IRPEF del 33%, il primo anno il proprietario paga 2.520 € con la cedolare e 3.882 € senza.
Il conto dell'affitto, il primo anno
Conviene la cedolare secca?
Con un contratto libero la cedolare del 21% costa meno dell'IRPEF in tutti e tre gli scaglioni: con 1.000 € al mese, il primo anno, 2.520 € contro 2.742 € al 23%, 3.882 € al 33% e 5.022 € al 43%. E all'IRPEF vanno aggiunte le addizionali regionale e comunale, che la cedolare assorbe.
In cambio il proprietario rinuncia all'aggiornamento del canone, anche quello ISTAT, per tutta la durata dell'opzione, e deve dirlo prima all'inquilino con una raccomandata. Chi può sceglierla, e per quali case, è nella guida Affittare casa a Milano.
Come si calcola la cedolare secca?
Si moltiplica il canone dell'anno per l'aliquota, senza la riduzione del 5% che vale per l'IRPEF: 12.000 € per il 21% fanno 2.520 €, per il 10% 1.200 €. Si paga con la dichiarazione dei redditi, in acconto e saldo come l'IRPEF.
Quanto costa registrare un contratto d'affitto?
Con la cedolare secca niente: registro e bollo non si pagano. Senza, l'imposta di registro è il 2% del canone dell'anno, con un minimo di 67 €, divisa a metà fra proprietario e inquilino; il bollo è di 16 € ogni 4 facciate del contratto, su ogni copia da registrare. Con 1.000 € al mese il registro del primo anno è di 240 €, 120 € a testa.
Col canone concordato e coi contratti per studenti, nei comuni ad alta tensione abitativa, il registro si calcola sul 70% del canone: 168 € invece di 240 €. Il registro si può pagare anno per anno o per tutta la durata, con uno sconto; il calcolatore conta il primo anno.
Quanto paga l'inquilino?
Se il proprietario sceglie la cedolare secca, di imposte niente. Altrimenti metà del registro e il bollo: con 1.000 € al mese e un contratto di 8 facciate, il primo anno, 120 € più 32 €. La legge divide a metà solo il registro: chi paga il bollo lo dice il contratto, e il calcolatore lo mette tutto all'inquilino.
Quanto si risparmia col canone concordato?
Con 1.000 € al mese il proprietario paga il primo anno 1.200 € con la cedolare al 10%, contro 2.520 € col contratto libero. Senza la cedolare il reddito su cui si paga l'IRPEF scende di un altro 30% e il registro si calcola sul 70% del canone: allo scaglione del 33% sono 2.717,40 € contro 3.882 €. Il canone però deve stare dentro le fasce dell'accordo locale per la zona, che sono nella guida Affittare casa a Milano.
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Fonti e metodo
Il calcolatore è lo stesso che usano gli agenti di KW Properties, con meno domande: un proprietario privato che affitta una casa, il registro pagato anno per anno, i primi 12 mesi di contratto. L'IRPEF è quella dello scaglione su tutto il canone, senza le addizionali e senza le detrazioni.
- Cedolare secca: decreto legislativo 23/2011, articolo 3; il 10% per i transitori a canone concordato dalla circolare 8/E del 2017 dell'Agenzia delle Entrate.
- Registro: DPR 131/1986, Tariffa parte I, articolo 5; la metà a testa dalla legge 392/1978, articolo 8. Bollo: DPR 642/1972.
- Canone concordato: legge 431/1998, articolo 8. Comuni ad alta tensione abitativa: decreto-legge 551/1988, articolo 1.
- IRPEF: TUIR, articolo 11 per gli scaglioni e articolo 37 per la riduzione del 5%.
Le regole sono state lette sulle norme il 1° ottobre 2026. Ogni conto riporta sotto le cifre la fonte di ogni voce; se una legge successiva cambia le regole, vale il conto del commercialista.